Büros bleiben gefragt – aber die Schere geht auf

Die Debatte über das Ende des Büros ist verstummt. Homeoffice, Konjunkturschwäche und veränderte Arbeitsformen haben den Büroimmobilienmarkt in der Region Stuttgart bislang nicht aus der Bahn geworfen. Im Gegenteil: Die aktuelle Mietpreisumfrage der IHK Region Stuttgart zeichnet das Bild eines bemerkenswert stabilen Marktes. Die durchschnittliche Nettomiete liegt bei 12,86 Euro pro Quadratmeter. Hinzu kommen Nebenkosten von durchschnittlich 3,06 Euro. Größere Verwerfungen sind nicht erkennbar.

Gleichzeitig verändert sich der Markt. Die Untersuchung, an der 500 Unternehmen teilgenommen haben, zeigt eine zunehmende Aufspaltung in unterschiedliche Teilmärkte. Während zentrale Lagen an Attraktivität gewinnen, entwickeln sich viele Standorte im Umland deutlich zurückhaltender. Die eigentliche Geschichte ist deshalb nicht der generelle Mietanstieg, sondern die wachsende Differenzierung innerhalb der Region.

Die Innenstadt setzt das Tempo

Besonders deutlich wird diese Entwicklung in Stuttgart selbst. Mit durchschnittlich 15,47 Euro pro Quadratmeter bleibt die Landeshauptstadt der teuerste Bürostandort der Region. Innerhalb des Innenstadtrings erreicht die durchschnittliche Miete inzwischen sogar 23,38 Euro pro Quadratmeter. Seit 2023 sind die Mieten dort nominal um 25 Prozent gestiegen. Damit hebt sich die City klar vom übrigen Markt ab.

Bemerkenswert ist dabei nicht nur die Höhe der Mieten, sondern auch die Struktur der Nachfrage. In vielen Teilregionen erzielen kleinere Büroflächen höhere Quadratmeterpreise als große Einheiten. In Stuttgart ist es umgekehrt: Große zusammenhängende Flächen erzielen teilweise höhere Mieten als kleinere Büros. Das deutet auf ein knappes Angebot größerer Flächen in zentralen Lagen hin. Die Schere zwischen Innenstadt, übrigen Stadtteilen und Umland öffnet sich weiter.

Steigende Kosten verändern Entscheidungen

Die höheren Mietpreise bleiben für Unternehmen nicht folgenlos. 36 Prozent der befragten Betriebe berichten von Mietsteigerungen in den vergangenen zwei Jahren, in Stuttgart sogar 48 Prozent. Wer von höheren Kosten betroffen ist, denkt deutlich häufiger über einen Umzug oder eine Verringerung der Bürofläche nach. Die Mietentwicklung wird damit zu einem wichtigen Treiber für neue Standort- und Flächenstrategien.

Dennoch bleibt die Mehrheit der Unternehmen zurückhaltend. Grundlegende Veränderungen sind eher die Ausnahme. Nur etwa jedes vierte Unternehmen erwägt Anpassungen. Wenn Veränderungen geplant werden, stehen Flächenreduzierungen deutlich häufiger auf der Agenda als Erweiterungen. Viele Betriebe prüfen also genau, wie viel Büro sie tatsächlich benötigen.

Erreichbarkeit bleibt ein starkes Argument

Die Umfrage bestätigt zugleich eine alte Regel des Immobilienmarktes: Gute Lagen kosten mehr. Die höchsten Mieten werden in Ortszentren erzielt, gefolgt von Randlagen und Gewerbegebieten. Lagequalität bleibt damit ein zentraler Preistreiber.

Hinzu kommt die Frage der Erreichbarkeit. Stuttgart punktet vor allem mit einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die Landkreise wiederum werden bei der Erreichbarkeit mit dem Auto besser bewertet. Auch Wege zu Fuß oder mit dem Fahrrad schneiden in der gesamten Region positiv ab. Unternehmen müssen deshalb zunehmend zwischen Kosten, Erreichbarkeit und Standortqualität abwägen.

Der große Sanierungsstau

Ein besonders deutliches Signal sendet die Studie beim Blick auf die Gebäude selbst. Der regionale Bürobestand ist alt. 92 Prozent der Büroflächen sind älter als zehn Jahre, mehr als die Hälfte wurde seit über einem Jahrzehnt nicht modernisiert. Der Sanierungsbedarf ist entsprechend groß.

Auch bei der Energiewende zeigt sich Nachholbedarf. Mehr als die Hälfte der Büroflächen wird weiterhin mit Gas beheizt. Wärmepumpen kommen lediglich auf einen Anteil von sieben Prozent. Gleichzeitig spielt die Heizungsart bei Mietentscheidungen bislang nur eine untergeordnete Rolle. Für 74 Prozent der Unternehmen war sie bei der Anmietung kein entscheidendes Kriterium.

Die wichtigste Botschaft der IHK-Umfrage lautet daher: Der Büroimmobilienmarkt in der Region Stuttgart bleibt stabil. Doch er wird selektiver. Gewinner sind die gefragten Innenstadtlagen. Für Unternehmen, Eigentümer, Kommunen und Politik rücken damit Fragen der Lagequalität, der Erreichbarkeit und der Modernisierung stärker denn je in den Mittelpunkt.

Walter Beck ist Redaktionsleiter von mawi-on und Magazin Wirtschaft